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人在温哥华 VanPeople.com 地产楼市 手撕恶房客 步骤一二三
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发表于 2020-12-20 05:55
手撕恶房客 步骤一二三
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我成功赶走了欠租租客的经验分享
作者:nat 发表于Van天空 2012-02-06

2011年,我刚在高贵林港买房子不久,就遇到了一个垃圾租客,是一位白人女性,大约26岁。我第一次出租房子没经验,居然都没看到她的身份证件。由于我出租的房间只有400多尺,租金也不多,所以我没有对她做雇主和前任两任房东的调查,和信用调查,就这样同意,她交了半个月租金作为押金,我就把房间租给她了。

她搬家的那天,给我发了个Email,说跟银行闹了不愉快,银行说要下周二才给她拿现金,她好不容易安排搬家的车。我就回Email说,没关系,先搬进来吧,等下周二再交租金吧!

租客拖欠房租 对房东不理不睬

这名租客自从搬进来后,就不再接我的电话,不再回复我的Email,晚上也很晚回来,很少见到她。电话留言也不复,过了一周,还是这样,我想肯定是碰到一个有经验的无赖租客了!我当时在中国,我要做什么事都要通过我那个勉强懂得26个英文字母的老爸。

下面就是我赶走这个租客的详细流程,顺便也分享一下将房屋出租给租客之前,一定不可省略的一些环节,最后介绍一个“租房申请表”的样本,供大家参考。希望对一些遇到同样头疼问题的房东有所帮助。

此外,我怀疑本地有些专门靠 “租霸王房”的无良租客故意钻空子,他们专门找不太懂英语丶不熟租务法的移民房东来下手,白住房子,而房东则因此损失时间丶金钱来处理一系列的麻烦。

按程序办事,房东申请驱逐令

我只好上Tenancy Branch的网站,并且克服中加之间的时差,在中国深更半夜,甚至是凌晨的时间打他们的热线咨询电话,还打印了租务法研究研究,就让老爸给她的门贴了张从RTB网上下载的10天通知,并让另一个租客做了证人。

到了限期她既不交租金,也不上诉,我爸就到RTB备案,要申请“Order Of Possession”,11月1日备案,到21日才Hearing,Hearing当天裁判官就说第二天给我寄“Order Of Possession”,三四天后收到了,就把其中的一份“Order”贴门,Order让她两天之内搬走,两天后,她还不搬,我只有动用了法庭执行官来执行了,这个过程不需要多少时间,但是花了我很多的钱。

驱逐房客,房东花费近2000元

她的东西被搬到我家门前的草坪上,超过48小时还没搬走,这时刚好到了周末,我就等多了两天,希望她来搬,但还是没搬,要我花脑筋来处理了。她一共有2张床垫,2个床箱,床垫或床箱,要搬到垃圾场这些是要20刀一张的,要80刀,别的按重量称,96刀一吨。我的一个西人邻居给我发Email建议我捐给Big Brothers这些福利机构,让他们来搬是免费的,但是除了Big Brothers,我还找了我能想起名字的其他慈善机构,一个个打电话问,没有一个要这些东西,最后又只好在Van天空上登广告出钱请人来拉,但是就那天早上,爸爸说已经有车将东西都搬走了,我们还以为“仙女”来帮我们了,后来问一个邻居,才知道是City的车来的,如果没有邻居告,City是不会派人来的,不知道是哪个邻居,我知道后伤心又气恼,那种感觉就像坐感情的过山车一样。

小结一下:我驱逐这个房客,前后花费的费用明细如下:
1丶申请Order Of Possession:50加元
2丶到法院把Order Of Possession换成Writ Of Possession: 80刀
3丶执行官的费用和搬运工的费用:744刀
4丶再加上租客欠了我两个月的租金1100
共1972刀。而这个房客在我的房子里白住了整整两个月——10月7日搬来,12月6日被撵走。

小结:做房东的5大教训

教训1:决定租给某租客的时候,一定要查看对方驾驶执照或别的身份证明,以知道她的真名。

教训2:警惕那些急着搬进来的租客,因为有可能他/她是刚被前任房东赶出来的!

教训3:出租房屋,无论租金多少,都要认真查看对方得信用记录及personal reference——一步不能省!

教训4:房客迁入时,无论其理由多么令人信服,如果没有缴纳第一个月的租金,绝对不能把房门的钥匙给他/她!

教训5:法院下达驱逐令之后,等待租客自行搬走杂物只有48小时,一旦过时对方仍不搬走,千万不可幻想租客会来搬定,房东务必及时把那些东西清理掉,否则政府出面,费用惊人。希望大家引以为鉴。

提醒:房东出租房屋之前必做的准备工作:

1丶 有意向的租客,先让他填申请表,以了解他个人的身份(到时要验证),联络信息丶以及前两丶三任房东的电话丶姓名丶地址。

注意,为什么要前两三任房东信息?因为很有可能耍无赖的租客的前任房东正急于把他赶走,因此很可能不会如实告诉你这个租客的情况,所以一定要前两三任房东的信息。

还要填所有租客的姓名丶关系;现任和前任雇主的电话丶地址丶公司名称丶主管名字;租客汽车的资料,车牌号并不太重要,重要的是厂家丶型号丶年份丶颜色丶Registration #。我在网上找了一个很适合我的表格,我把它放在文章的最后面,有兴趣的话可以下载。

2丶 要他到他银行开个Reference Letter,看看他有没有跳过票(开空头支票),要证明的是租客开支票给你的那个账户,最常用的账号,如果他别的银行有户口,但那个户口没什么钱,也不常用,那针对这个户口开的证明信没有意义。请打醒你的精神!

3丶信用调查:可让租客签个授权表,屋主自己就可上网做。要用信用卡付费。

依法驱逐租客的详细程序:
一丶赶租客要有合法的理由,比如,租客不交租金,在房子里做非法的事,或者他们严重干扰别的租客或邻居的正常生活,或者屋主自己要收回房子自己住或给亲人住(亲人有个定义的),这种情况的话,就是要提前60天通知租客,另外要付给租客一个月的租金的。我介绍的就是赶不交租金租客的方法。

二丶到RTB (Residential Tenancy Branch)的网站:http://www.rto.gov.bc.ca/, 在主页左边的一栏里,在“RESOURCES” 的菜单下,有个“Forms & Fees”,点击,在“Notice To End Tenancy” 之3,有两个表:Notice To End Tenancy (RTB 30), 和 10 day notice—proof of service (RTB 34). 打印两份表,填好。后一份是要第三方证人签名证明你把10 Day Notice 贴上门的(共两页纸)。10 day notice—proof of service (RTB 34) 是留给自己的。

三丶10 Day Notice送达给租客后,如果租客在5天内既不交租,又不上诉,第六天就可以到Tenancy Branch去申请“Direct Request”,有两种程序可选:申请普通程序(要Hearing) 或 “Direct Request”,后者更快些,不需要通过Hearing就可以直接裁决,无论哪种,都要填一份叫做“Application For Dispute Resolution”,申请“Direct Request”据我所知没有专门的表格,你最好是在表格抬头的空白处注明“Apply For Direct Request”,但要手续资料齐备才可以申请“Direct Request”,例如要有Residential Tenancy Agreement(填写完整), 10 Day Notice (RTB30) 以及10 day notice—proof of service (RTB 34)。 所谓的“Hearing”也是电话听证而已,不需要到现场去,没什么难的。你在Tenancy Branch 那里备案后,他们会给你一个Package,那里就教你怎么用电话的“Hearing”,如果你要走普通的要经过“Hearing”的程序,可在网上申请,如果要“Direct Request”,就必须亲自上门申请,递上所需要的材料。

这里要注意的两点:
1) 申请Direct Request的话,租房合同必须填写完整,例如我当时递上资料时,他们看到我的租约上的“Landlord’s Service address”没有写,我们解释说,Landlord现在没有工作,所以就不写。其实这个“Service”是个法律术语,是“送达”的意思,就是说如果租客要告你,他要把通知寄到Landlord的哪个地址,就是Landlord的住址就好了。他们不允许我补填,如果这样子交给那些裁判官,很可能会作出对我不利的判决,到时候还要重新再走一次这个程序,很花时间。所以我只有走普通的程序了。

2) 10 Day notice, 意思是给租客10天时间来交房租,如果不交,就会被驱逐。

那么,10天从什么时候算起?如果Notice当面交给租客,最好让他在“10 day notice—proof of service (RTB 34)”上签个字,当天不算,第二天开始算10天的第一天,如果把Notice贴在他的门上(不能插入门底下),三天视为送达期,如果寄挂号信,5天是送达期。

贴门的话,要求把10 Day Notice (RTB30)的两页纸都贴上,第一页是表格,第二页文字里包含着租客怎么上诉,和文件送达的方式,送达时间,这些在在Tenancy Act 或 RTB 的网站上都能找到。请注意“10 Day Notice 的送达方式和要求跟“Order of possession”的要求不太一样。有的文件可以放在租客信箱里,三天后视为送达,但有的文件放在信箱里不是合法的送达方式。注意这些细节可避免很多麻烦。

四丶申请仲裁的目的是要得到一份“Order Of Possession”,还要求租客还租金。如果要Hearing,要在“Hearing”前把所有的证据资料包括合同,10 Day Notice 等一并交齐给Tenancy Branch。Hearing时,裁判官当场告诉我第二天给我寄“Order Of Possession”,但我咨询过,裁判官在Hearing后一个月内给你判“Order Of Possession”都是合法的。Order一式三份,一份交租客,一份我的,还有一份准备给最高法院的。

五丶,我把Order 用挂号信寄给租客后,租客没有在规定的时间内搬走,我不得不到New West 的高等法院,把 “Order Of Possession”当场换成“Writ Of Possession”,然后凭着这份文件到法院对面的那家West Coast Bailif Service要求他们执行把租客搬走的任务。到法院需要带的文件:一份Order Of Possession的原件,一份Affidavit (是和Order Of Possession一起寄过来的)。执行工作是外包的,有三家公司可选,每一家都问你房子的位置,租客的房子有几个卧室,以此来判断收取多少押金,我的租客只是1个卧室的,他们要我交1000加元的压金,并且还说到时候多还少补,天价!执行公司就根据他们的安排,让你挑一个时间上门。

我们专挑租客在家的那个时段,因为如果租客不在家的话,他们会把东西拖到他们公司的仓库里放,还要屋主出第一个月的仓储费200刀。租客在家的话,就把东西放在我门前的草地上,就行了,限时48小时搬走,如果不搬走,还得要屋主来及时处理,如果处理不及时,被邻居投诉到City那里去,City派车来帮你拖,他们的收费总是比自己找人干活要贵好多倍的,总之,记住:政府是个懒惰的窃贼,光明正大地抢夺民间财富的窃贼!

六丶我想特别说的一点是:那些搞执行工作的人收费真高!来我家的那个BXXX(执行官)是XXX Service的老板,他一共在我家的时间是35分钟,我爸爸在场时看好表的,他和搬家公司9点正到,他们开车走时是9:35。他们有两班人马:执行官1人,他的工作是按60加元每小时算,从他开车出他公司的门算起,另一班人马是搬家公司,每小时90刀,2.5小时起,还要加半个小时回程费,用了6个纸箱就收费27刀,35分钟单单是搬家费就砍了我394刀,我说你们的搬家公司那么贵,我为什么不可以自己找搬家公司,他说不可以,他们的搬家公司是买了保险的。

最后,这人说他在我家干了一个小时,路上来回用了两个小时,我说不对,你在我家用了才35分钟,我有在场人证的,路上的时间从新西敏到我家才需要20分钟单程,来回就是40分钟,这还是你的同事说的,你要按3个小时扣我的钱,我到法院投诉你去。他说那段时间路上车多啊什么的,不肯再跟我多说了,说我有什么事就写信来,让我等着收账单。

后来账单来了,他按2个小时收我的费用,还加什么150刀的监督费啊,15刀的电话费啊,尽管在我那他不需要打一个电话,即使有也是跟工作无关。此外,他的执行费用也要350刀,加起来744刀。

写到此,我建议跟我有同样经历也需要走到我这一步的房主啊,等那些执行人员来了,一定预先打好一份东西,写上他来的时间,并让他亲手签字啊!至少能证明他在你家用了多少时间。他们这些人很缺乏监管的,我们不能让他们占便宜啊,我以后要给法院提建议,让他们这些人出门工作时,要有同事签个出门的时间才行。

七丶执行租客的东西,要是有单件东西价值5000刀以上的,可以拿去拍卖,拍卖的所得用来还所欠的租金。1个人有5000块免税额,5000加元以下不可以扣留,必须单件东西5000元以上,比如说:汽车。

八丶 RTB(租务委员会)的公众咨询电话:604-660-1020,遇到问题的房东,请多打电话咨询。


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上法院和请法警赶租客多少钱啊?
如果tenant以生病等赖着不走他们会叫救护车
如果有special need,脑子有问题的他们会叫社工

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哇!写的太好了。谢谢
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